Como calcular as mais-valias se venderes uma casa para evitares surpresas desagradáveis?

Para ficares descansado, se venderes a tua casa própria de habitação permanente e usares a TOTALIDADE da venda (atenção é mesmo a totalidade) para comprar outra a seguir também como habitação própria permanente, isto não se aplica a ti. Também não se aplica se compraste a casa antes de 1989 e ainda moras nessa casa. Ficas isento de mais valias. O problema está em todas as outras situações. E não são poucas.

Um dos erros é arrendar a casa e depois não a voltar a colocar como habitação própria e permanente.
O outro erro, é fazer a Escritura por um preço abaixo do que pagaste. Na altura achaste que poupaste, mas quando venderes provavelmente vais arrepender-te de ter feito isso.

Mas vamos a contas. Muitos portugueses perguntam-se como podem calcular as mais valias antes de vender um imóvel. A má notícia é que não há, na opinião da bastonária dos Contabilistas Certificados, na internet simuladores verdadeiramente fiáveis porque há muitos pormenores que fazem a diferença. Mas pode seguir a regra dos 25%.

Vamos imaginar que vendemos uma casa por 100 mil euros. Quando a comprámos demos por ela 50 mil euros.
Logo, vamos ter uma mais valia (um lucro) de quanto? De 50 mil euros.

De acordo com o código do IRS, metade desse lucro (ou seja 25 mil euros) vai entrar como rendimento tributável no ano em que vendeu a casa. Como para rendimentos muito elevados a taxa de IRS é de praticamente 50%, isso significa que vai ter dar ao Estado metade dos tais 25 mil euros. Ou seja, vai ter de pagar de mais valias 12.500 euros.

Vamos simplificar tudo numa frase: seja qual for o valor da venda, conte que metade de metade do seu lucro vai para o Estado. São os tais 25% do que ganhar com a venda do imóvel. Assim já consegue fazer uma conta simples de cabeça e não andará muito longe da verdade. Conte com esse valor ao definir o valor da venda da casa.

Como baixar o valor a pagar de mais-valias

Vamos então perceber como pode pagar menos imposto sobre as mais valias. Não é muito mas sempre pode poupar algumas centenas ou milhares de euros.

Podes abater no cálculo das mais-valias – ao entregar o IRS – todas as faturas de obras de melhoria e manutenção da casa (pinturas, isolamento, etc.) e, na opinião da da bastonária, até alguns eletrodomésticos desde que fiquem na casa como exaustores, ar condicionado, etc. Obviamente tem de ter fatura com NIF de tudo isso. Pode apresentar essas despesas até os últimos 12 anos. Mais antigo do que isso não é aceite. Pede ajuda a um contabilista para fazer o IRS desse ano. É mais seguro para não pagar mais do que deveria pagar.

Em resumo, guarda religiosamente TODAS as faturas relacionadas com a tua casa durante os últimos 12 anos. Não tem a ver com o IRS de cada ano, tem a ver com as mais-valias que poderá ter de pagar se vender a sua casa. Pode poupar centenas ou até milhares de euros no imposto a pagar.

Como fazer o cálculo

Vamos agora ao cálculo do valor de compra e de venda. Para qualquer um dos dois, tem o valor escriturado e o valor patrimonial tributário definido pelas finanças. O que a lei diz é que conta sempre o valor mais alto dos dois. Não tem como escapar.

Há, no entanto, uma pequena hipótese de fazer baixar esse valor. Podes tentar provar que recebeste mesmo o valor que dizes ter recebido e que seja inferior ao VPT. Mas isso implica abrir todas as tuas contas bancárias e a dos outros envolvidos. Pede igualmente ajuda a um contabilista para entrar nessa “guerra” com as Finanças. Pode poupar milhares de euros se estiver nesta situação.

Deves ter igualmente em atenção que tem 36 meses para reinvestir o dinheiro da venda e não 3 anos completos. Por um dia pode deitar tudo a perder.

Como acabaste de ler, vender uma casa pode não ser tão simples como parece. Tem muito atenção às mais-valias que poderá ter de pagar ainda antes de a colocar à venda. Faz contas e guarde todas as faturas dos últimos 12 anos. É que um bom negócio, por causa dos impostos, pode tornar-se num pesadelo. Não sejas apanhado de surpresa.